空き家法は、空き家の適正管理を目的に制定された法律です。管理が行き届いていない「特定空き家」は、同法により固定資産税の減額措置の解除や過料といったペナルティが課されます。そして今回の改正により、固定資産税減額解除の対象となる空き家が「管理不全空き家」にまで拡大されることが決まりました。

空き家対策特別措置法（空き家法）とは？

空き家対策特別措置法（空き家法）は、2015年に施行された空き家に関する初めての法律です。従前まで、各自治体は、個人の資産である空き家の管理に対し適正な管理を「お願い」することはできても「指導」などをすることはできませんでした。しかし、空き家法が施行されてからは、空き家の所有者に対し、助言や指導、勧告、命令などの措置が取れる権限が各自治体に与えられています。

「特定空き家」指定で増税や過料のおそれがある

現行法では、各自治体が助言や指導できる対象は「特定空き家」に限定されています。特定空き家とは、以下のような状態にある空き家を指します。

倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態著しく衛生上有害となるおそれのある状態適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

（空き家対策特別措置法第2条2項）

各自治体は、空き家法に則り、指導や勧告、命令などをしていく中で空き家所有者に対して“ペナルティ”を課します。まず「勧告」のタイミングで、空き家の建つ土地の「住宅用地特例」が除外となります。

住宅用地の特例とは、次のように固定資産税を軽減する効果のある特例です。

面積	固定資産税課税評価額	都市計画税課税評価額
200㎡以下の部分 （小規模住宅用地）	1/6	1/3
200㎡超の部分 （一般住宅用地）	1/3	2/3

この特例が適用除外になることで、空き家の建つ土地の固定資産税の負担額は、実質的に大幅に増額されます。

勧告に続く「命令」に背いた場合は、50万円以下の過料に科されます。最終的には「代執行」により空き家は撤去され、解体にかかった費用は空き家の所有者に請求されます。

空き家法改正が成立した背景

今回、改正空き家法が成立した背景には、深刻化する空き家問題と現行法の限界があります。

空き家問題の現状

空き家の数は、1998年からの20年間で約1.5倍に増加しています。直近の調査によれば、空き家率は13.6％。空き家の数は、849万戸にもおよんでいます。全国にある住宅のうち、およそ7軒に1軒は空き家になっているということです。中でも「その他の住宅」は20年間で約1.9倍にまで増加しました。その他の住宅とは、二次的に使われていたり、賃貸用や売却用として住む人・購入する人を募っていたりすることがなく、長きに渡って人が住んでいない空き家や活用される見込みのない空き家を指します。

現行法の効果は限定的

特定空き家に対する助言・指導や勧告、命令、代執行の事例は、増加傾向にあります。しかし、2019年（令和元年）までに勧告によって固定資産税減額の解除にいたったのは1,351戸、代執行にいたったのは260戸に留まります。空き家の数が800万戸を超えていることを考えれば、現行法による効果は非常に限定的だといえるでしょう。

新たに固定資産税減額解除の対象となる「管理不全空き家」とは？

管理不全空き家とは

 

改正空き家法によって新たに固定資産税減額解除の対象となる「管理不全空き家」とは、放置すれば特定空き家となるおそれのある空き家を指します。

管理不全空き家は「指導」「勧告」の対象に

管理不全空き家は、各自治体からの「指導」と「勧告」の対象となります。特定空き家と同様に「勧告」のタイミングで空き家の建つ土地の「住宅用地特例」が除外となることで、実質的に固定資産税の負担額が大幅に増額されます。

管理不全空き家は特定空き家の12倍

市区町村が把握している現存している特定空き家は約2万戸ですが、管理不全空き家は12倍の約24万戸にのぼります。（引用：国土交通省「空き家対策小委員会とりまとめ（令和5年2月7日」）2023年末には、固定資産税減額解除の対象となる空き家がこれだけ増えることから、空き家の所有者には早急な対策が求められるといえるでしょう。

空き家の固定資産税増税や過料を回避する方法

「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定され、固定資産税の実質的な増税や過料が科されることを避けるために取れる対応策は次のとおりです。

適切に管理する

空き家法は、管理が行き届いていない空き家を減らすことを目的に制定された法律です。適正に管理されていれば「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されることはありません。また、指定されたとしても、助言や指導に従って管理状況を改善すれば、続く勧告は避けられます。

周囲に危害を与えるリスクのある空き家は修繕し、不衛生な空き家や庭にゴミが散乱しているような場合は定期的に清掃することで、勧告まで進むリスクを低減できるでしょう。

活用する

自分や親族が住む予定がない場合は、空き家を活用することも検討してみましょう。第三者であっても、誰かが住んでいたり、使用していたりすれば空き家ではなくなります。空き家の活用方法の一例は、次のとおりです。

賃貸に出す

民泊を経営する

解体して土地活用をする

売却する

空き家を所有し続ける限り「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されてしまう可能性があります。それを避けるための管理にも、お金や手間がかかり続けます。また、空き家を活用した場合は、空き家の管理ではなく「経営」という手間がかかることになるでしょう。

しかし、空き家を売却すれば、管理する必要も、経営する必要も一切なくなります。加えて、固定資産税がかかることもなくなります。

まとめ

改正空き家法は、2023年12月までに施行される見込みです。新たに固定資産税減額解除の対象となる「管理不全空き家」は、周囲に著しい悪影響を及ぼす「特定空き家」以前の空き家を指します。

空き家所有者には、これまで以上に徹底した空き家の管理が求められることになるでしょう。

空き家法の改正により、固定資産税の増税や過料などのペナルティを避けることを目的に、多くの空き家が市場に放出される可能性も否めません。需給バランスが供給に傾けば、ただでさえ売りにくい空き家の価値がさらに低下するおそれもあります。利用する予定のない空き家をお持ちの場合は、活用や売却を視野に入れ、不動産会社に相談することをおすすめします。

お世話になります。

Y`s　up　不動産事業部の内山です。

 

今回は、藤沢市石川の貸地のご紹介です。

 

敷地面積450坪（約1487㎡）

資材置場用地

最寄り駅：善行駅

礼金：１カ月

敷金：２カ月

保証金：３カ月

 

大型車でも通行可能性。

その他の条件等は、要相談。

分割でのお貸出しも可能です。

 

現地でのご説明も致しておりますので、お気軽にご相談くださいませ。

それでは、よろしくお願いいたします。

 

不動産流通事業部　統括主任
内山　大輝

宅地建物取引業免許番号
神奈川県知事　免許(1)第31945号
賃貸住宅管理業者登録番号　国土交通大臣(01)第009158号

本社
〒231-0035
神奈川県横浜市中区千歳町1-2 横浜THビル613

TEL:045-308-7485(代)
TEL:045-334-8943（工事部）
TEL:0120-20-2673(ワイズ不動産)
FAX:045-325-9717

 

 

子どもの独立後、一戸建てからマンションに住みかえる、という選択をする人が増えています。そうしたなか、マンションへの永住志向も高まっていると言われます。

長く住めるマンションの条件とは何でしょうか。

永住志向かどうかは、世代によって違う

最近は、「高齢になると、一戸建てよりマンションのほうが暮らしやすい」というイメージに変わってきており、そうした意識でマンションに住み続ける、または一戸建てからマンションへ住みかえる人が増えていると考えられます。

また、以前は「まずはマンション、最終的にはより広い一戸建て」というシナリオが理想とされていました。しかし、平成バブルから10年以上、不動産価格は下がり続けました。「売却益を得て買いかえる」というのが難しい時代が続いたため、「初めて購入したマイホームに住み続ける」「永住できるマンションを選ぶ」という意識が強くなったといえるでしょう。

しかし、その後、2007～2008年の都心不動産ミニバブルや、大都市中心部の不動産価格高騰を経験した若い層は、買いかえによってステップアップの可能性があることを知っています。住宅に対して「投資的な感覚」を持っている人も増え、売却益が得られるという期待感が高まっているのかもしれません。

とはいえ、不動産価格も需給バランスで成り立っている以上、長いスパンでは、価格が上がり過ぎたら調整が入り、上下の波を繰り返すものです。うまく買いかえられないケースも考慮して、なるべく長く住み続けられるマンションを購入しておくに越したことはないでしょう。

 

「寿命」と「管理」、マンションの二大テーマ

では、「長く住めるマンション」には、どんな条件が必要なのでしょうか。そこには、マンションの二大テーマといえる「寿命」と「管理」が関係しています。

マンションの「寿命」とは、建物の物理的な耐久性のことです。その指標として、国の「住宅性能表示制度」の、「劣化対策等級」や「維持管理対策等級」という項目があります。詳しくは「気になるマンションの寿命、何年くらい住み続けられる？」をご覧ください。

次に、「管理」についてです。建物自体の物理的な寿命に劣らず、きちんと維持管理されているかどうかは、そのマンションが「長く住める」かに大きく影響します。管理組合がしっかりと活動し、長期修繕計画に基づいて大規模修繕が実施されていること、その履歴がきちんと残っていることなどがポイントとなります。

日常の管理の面では問題なくても、大規模修繕が計画通りに実行されているとは限りません。修繕積立金が十分に貯まっていない場合など、修繕の実施が何年も遅れてしまったりすることもあるからです。

 

スケルトン・インフィル（SI）なら長く住める？

長く住み続けられるマンションのキーワードとして、「スケルトン・インフィル（SI）住宅」もよく挙げられます。50年・100年以上の耐久性がある構造躯体（骨組み＝スケルトン）と、10～20年で劣化が始まる内装設備（インフィル）を分離して、インフィルを交換したり、リフォームしたりしやすいように設計された住宅のことです。

SI住宅は、床面がフラットな「バリアフリー状態」を保ちながら、キッチンや浴室などの水回り部分を住戸内で自由に配置できるなど、間取り変更も容易です。

しかし、残念ながらSI住宅は一般に理解が進んでいるとはいえません。通常よりも建築コストがアップするため、分譲価格が高くなる一方で、中古となって売却する際に相場より高く売れるわけではないのです。

最近はリフォーム技術も進化しており、SI住宅でなくても住戸の内装設備をすべて撤去して「スケルトン・リフォーム」をすることができるようになっています。また、ライフスタイルに合わなくなれば、リフォームするよりも別のマンションに買いかえるほうが合理的と考える人も多く、SI住宅であることが長く住めるマンションの必要条件とまではいえないのが現実です。

 

「10年くらい」住むなら、むしろ「設備」のインスペクション

コンクリートやSI住宅などの技術面と合わせ、政府による「200年住宅」や「長期優良住宅」における「長く住む」は、「数世代にわたって」住み続けられることを前提とした、非常に息の長い話です。しかし、一般消費者はそこまで長期的な視野で考えていないのではないでしょうか。

構造躯体が長持ちすることも大切ですが、買ったとたんに設備が故障して不便な生活を強いられるほうが、現実的に直面しうる可能性の高い問題でしょう。そのような観点では、中古住宅を購入する際、建物や設備の点検・調査を行うことが重要になってきます。

2016年6月の宅建業法改正では、こうした建物や設備の点検・調査、いわゆる「インスペクション」の利用を促進する内容が盛り込まれました。

インスペクションとは、建物の劣化状態、設備の故障の有無などを調査することです。

素人では判断できない性能をチェックしてもらえるので、「安心安全」な中古マンション選びに役立ちます。

お世話になります。

ワイズ不動産　不動産事業部の内山です。

日々、農家さん、オーナー様とお話ししていく中で、深刻な悩みとして挙げられるのが「草刈り問題」です。

農業のみを生業にしている農家さんであれば問題ではないですが、農業一本でご飯を食べている方は今の日本では少ない印象を受けます。

多くの農家さん、オーナー様は本業と副業のような働き方をしている方がほとんどです。

そこで私たち、ワイズ不動産は深刻な「草刈り問題」を解決いたします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

　年間２万円であなたの大切な農地管理いたします。

また嬉しいサービスも取り入れました。

整地のお手伝い・フェンス等の補修・年２回の草刈り

年間２万円での管理は、農地管理をしている不動産業者の中でも破格のお値段です。

また、プラスして３つの特典も追加しておりますので、農家さんにはとても満足していただいております。

 

是非、農地の草刈りでお困りの方、管理でお困りの方、ぜひご相談ください！

満足いただけるサービスを提供いたします！

その他、不動産でお困りの方は弊社ワイズ不動産までご連絡ください！

今皆様が何気なく使っている道路とは大きく分けて公道と私道があります。

「公道」とは国や地方自治体が所有、管理している道路の事を言います。

修復等に係ることはすべて国や自治体の負担で行います。

通行する際、通行料等の費用は必要ないですよね？

私道とは、個人や企業などが所有、管理している道路のことを言います。

また、修復等に係ることはその所有している方達の費用負担となります。

昔は個人の道路を通行するとき、通行使用料として支払い、通行するところもありました。

身近なところで言いますと、代表的なのは高速道路（有料道路）がその1つです。

簡単にご説明いたしますと。

「公道」とは国や市町村が管理されている道路

「私道」とは個人が所有している道路

この機会にぜひ一度ご自分の不動産がどうなのか、確認しては如何ですか？

どちらに接道しているかによって不動産の価値にも大きく反映する場合がございます。

もし疑問に思うことがございましたら、お気軽にご相談下さい。

ワイズ不動産は「横浜市」・「川崎市」を中心に数多くの不動産売買のお手伝いをしてまいりました。

横浜市「中区」「南区」「西区」「港北区」のみならず、横浜市内全域の不動産売却なら地域に精通したワイズ不動産に！！

建て替えや土地の売却を考えていた際に切っても切れない関係の地中埋設物。

地中埋設物とは何かご存じでしょうか？

地中埋設物とはその名前の通り、地面の下に埋まっているものを指します。

埋まっているものは様々で、古い基礎部分や建築資材、古い水道管、浄化槽、さらには戦前の防火水槽が埋まっていることなども！

産業廃棄物に対して規制がまだ厳しくなかった時代には、建物を解体して出た端材やコンクリート片などを、そのまま地面に埋め戻すことも珍しくありませんでした。

そのため住宅を中古でご購入されていた場合や、相続されたりしていた場合は注意が必要です。

普段お使いされているときにはわからないことがほとんどです。

実際に埋設物が見つかるのは、建物の解体中した後、建物を建てる基礎工事中と、更地になってから掘ってみないと何が出てくるかわかりません。

出てくるものによっては数万円～数十万円の負担となることも。

基本的に、地中埋設物の除去費用は売り主様の負担となります。

あらかじめ事前に聞いていた見積とはかけ離れた金額を請求されるなんてこともございます。

ですので、建物を解体する前に、地中埋設物の可能性や、出てきた場合の対処法を決めておきましょう。

「建物を解体するならどこに頼んでも一緒」と、費用の安さだけで業者を選んでしまうと、地中埋設物が出て結局損をしてしまうなんてこともございます。

不動産仲介業者でも解体業者でも、本当に信頼できる一社を探してみましょう！

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購入した土地の地下に地中埋設物｜売主や不動産業者の責任は？ | 弁護士法人泉総合法律事務所 (izumi-legal.com)

この時期、不動産市場は「売り手市場」か「買い手市場」どちらだと思いますか？

現状、どちらとも言いにくいのですが、私の個人的な感想でお話します。

現在は非常に、不動産は活発に動いております。

特に購入希望者が多く、お問い合わせを頂いておりますが、売却に出している不動産がとても減少しております。

特に、新築戸建てなどの完成している物件などは売れ行きがとても良いですね。

いま物件を購入しようと動かれているお客様は決断が早いです！需給バランスで見ると、値が上がる前に良い買い物ができていると思います。

売却に関しては、相続や、いろいろな諸事情がございますが、いずれにしろある程度強気な価格設定でも売却できる可能性がある時期だと思います。

売却しようとお考えのお客様にとっては非常に、よい時期になっていますよ。

 

これから不動産を購入または、ご所有の不動産を売却しようと考えているお客様は是非とも参考にして下さい。

 いま不動産を売却しようとお考えのお客様へ、春らしく暖かくなってゆくこの段階、まずは無料査定から検討を進めてみてはいかがでしょうか？

ワイズ不動産は横浜市、川崎市を中心に数多くの不動産のお手伝いしてきました。

ぜひご自宅の不動産売却のご相談は、ワイズ不動産にご相談下さい。

日々、不動産のご売却のご相談を受けていると、

「実家を売却して両親の介護費用に充てたい」というご要望をよくお聞きします。

「最近、両親の物忘れが激しくなってきてるんだよね・・・。」

「最近、両親と病院にいったら認知症の初期症状ですねと言われました・・・。」

こういったお話をよく聞きます。

皆様、不動産の売却はご所有者様の「意思能力」が重要であるとご存じでしょうか？

ご両親が認知症になっても、家族であれば、本人に代わって不動産売却の手続きができると思ってはいないでしょうか？

実際のところは認知症の症状が進行して本人に意思能力が認められないと判断されると、不動産の売却ができなくなります。

本人に意思能力がないので、代理人をたてることもできなくなり、家族であっても不動産の売却はできなくなります。

そこでよく利用されるのが「成年後見人制度」です。

■成年後見人制度とは？？

認知症などで判断能力や意思能力が衰えてしまった方がいる場合、家庭裁判所が法定後見人を選任し財産管理を任せる制度です。

確かに認知症になっても「成年後見人制度」を利用すれば、ご実家の売却は可能です。

しかし、ご家族が後見人になれる可能性は低く、大体の場合が相続時のトラブルを避けるために弁護士等が選ばれることが多いのです。

後見人となった弁護士はご両親の財産を守ることを第一に考えるので不動産の売却、すなわち資産の処分には前向きではありません。

また売却には「家庭裁判所」の許可が必要になります。

売却にあたり、乗り越えなくてはならない事柄が増え、費用もかかってしまいます。

ですので、何事も早め早めの準備と対策が大切です。

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「コロナ離婚」なんて言葉が流行ってましたが、不動産の売却理由の上位にいつもランクインするのが【離婚】

離婚の準備で、今の自宅の価値を調べるために不動産の一括査定サイトを利用される方は多いです。

離婚を取り扱う弁護士の方も利用をすすめていることがあります。

「45秒で自宅の価値がわかる！」などの広告は良く見かけます。

その手軽さから、簡単に個人情報を入力して送信すると思わぬ事態に直面してしまうのです。

一旦、一括査定サイトを利用すると、不動産会社からの電話の嵐、ご自宅へ直接訪問や、「売りませんか？」とチラシやDMが大量に届くようになってしまうのです。

離婚の話を相手方にまだしていなかった場合はとても気まずい状態になってしまいます。

離婚したいと考えていても、まだ具体的じゃないことは多いです。

できれば仲直りしたいという気持ちの方もいるかと思います。

そのタイミングで自宅を売却しませんか？と不動産屋が来てしまうのは火に油です。

そうとはいえ、離婚の話し合いに自宅の査定はとても大切です。

インターネットでの一括査定ではなく、直接、不動産会社へ問い合わせするのはハードルが高くて抵抗があるという方は、

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ご事情をお聞かせいただければご状況にあわせた方法でご自宅を査定いたします。

是非、ご利用ください。

一戸建てやマンションなどの不動産売却を検討されているお客様は、一括査定サイトを利用されることも多いと思います。

一括査定サイトとは、複数の不動産会社に対し同時に査定依頼を行うサイトです。複数社の査定を見ることで、より正確な価格を把握することが可能になります。

この方法は不動産会社の買取金額を査定する場合は、少しでも高い金額を出してくれる会社を探せるので良いのですが、一般の購入者に向けて販売を行う場合には向いていません。

一般顧客に対し販売する場合、周辺の取引履歴や物件特性などを考慮した「相場」があるからです。

しかし、実態はその「相場」を超えた査定価格を提示して販売物件の取得を目指す不動産会社が大変多いのです。

その結果、高値で販売を開始し、なかなか売れない、、、内見すら入らない、、、このような状況になってしまいます。その後値段変更しても探しているお客様には目新しい物件ではなくなってしまって「相場」すら下回る金額になることもあります。

それともう一つ。一括査定を実行すると複数の不動産会社から営業の電話がひっきりなしに来てしまいます。

そうならないために「無謀なチャレンジ価格」ではなく「適正なチャレンジ価格」からスタートして高値での売却を実現することがとても重要なのです。

横浜市中区 西区 南区エリアを知り尽くしたワイズ不動産なら、お客様の大切な不動産をより好条件で売却することが可能です。

お気軽にワイズ不動産の無料相談をお試しください！

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