新築で結露することがあるって本当？　こだわって建てたのになぜ？

そもそも結露ってどうして起こるの？

空気中に含まれる水蒸気の量は、気温によって最大量が決まっていて、温度が高いほど多くなります。結露は屋内の暖かく湿った空気に含まれる水蒸気が、冷たい壁や窓などに触れて温度が下がり限界を超え、水に変わることで発生します。

新築なのに結露するとき、考えられる原因は？

「断熱性や気密性を高くしたのに結露するのは、家の中にたくさんの水蒸気が発生していることが原因」と越野さんは言います。

「水蒸気と聞くと加湿器を思い浮かべますが、実は家の中には水蒸気を出すものはほかにもたくさんあります。料理をしていても水蒸気は出るし、人が呼吸するだけでも水蒸気は出ますよね。

その結果室内の湿度が高くなりすぎてしまうと、結露を防ぐのはとても難しくなります。水蒸気が充満している浴室の壁が結露するのと同じです。

これは木造の一戸建てでも、RC（鉄筋コンクリート）造のマンションでも変わりません」（越野さん／以下同）

例えば室温20度、湿度60%のときは、冷たい窓に触れた室内の空気が12度まで下がらなければ結露しません。ところが同じ室温20度でも湿度が80%の場合には、16.7度以下になると結露します。水蒸気量が多いほど露点（結露する温度）が高くなるため、結露しやすくなるのです。

住宅に結露は大敵っていわれるのはどうして？

「木造住宅は木でできているので水分は大敵です。結露すると木材が水分を吸い込んで、家の強度が落ちてしまうかもしれません。断熱材も、素材によっては湿気を吸い込んで劣化したり、断熱効果が落ちたりすることも考えられます。湿気を好むシロアリが来て、家の土台や柱を食い荒らしてしまう可能性もあるでしょう」

頻繁に結露すると、カビが発生してアレルギーや喘息の引き金になることもあるので、家だけでなく家族の健康にもよくありません。家のためにも家族の健康のためにも、できるだけ結露しない工夫が必要です。

知っておこう！　新築の家を結露させない対策

水蒸気を発生するものを減らす

高気密・高断熱の家を建て、換気もちゃんとしているのに結露するのは、家の中に限界を超える水蒸気が発生していることが原因だとわかりました。そのため部屋の水蒸気量を抑えることが、一番の結露対策になります。

「例えばお肌の乾燥を防ぎたい、ウイルス対策をしたいからといって、洗濯物を部屋干ししたり、加湿器を2つも3つも部屋に置いたりしていませんか？

人が快適に感じたり、健康にいいと思っていたりする湿度は、家にとってはよくない場合もあります。家にとって最適な湿度は、エリアや条件によって異なるため、一概にはいえません。結露を防ぎたいのなら、快適性とのバランスを取りながら、生活習慣を見直したり、水蒸気を出す機器の使用を控えたりしましょう」

部屋に寒い場所をつくらない

結露は寒くて湿気が多いところで発生するので、部屋の中に極端に寒い場所をつくらないことも大切です。

「例えばサーキュレーターなどを使って空気を循環させると、暖かい空気が部屋の隅々まで行き渡りやすくなりますよ」

24時間換気の給気口はふさがない

「一戸建てやマンションでは、主にシックハウスを防ぐことを目的として、外の空気を自然に給気し、排気を機械でおこなうタイプの24時間換気システムが多く採用されています。このタイプは外気がそのまま入ってくるので、冬だと給気口付近が寒くなります。そのため給気口をふさいでしまう人がいるようです。

そうすると室内の空気が巡回せず、湿気がたまったままになり、結露が発生しやすくなってしまいます。24時間換気の給気口は、寒くてもふさがないようにしてくださいね」

高気密・高断熱・通気計画が重要！　結露しにくい家づくり完全マニュアル！

結露しにくい家にするには、

• 外気の影響を受けにくくするように断熱性を高めること
• 通気をコントロールして室内の水蒸気を逃がすこと
• 通気をコントロールしやすいように気密性を高めること

が大切だと越野さん。具体的にどんな工夫ができるのか、さらに詳しく伺いました。

複層ガラスや二重窓、樹脂サッシを選ぶ

「外気の影響を一番受けるのはなんといっても窓です。断熱性を高めるためには、窓ガラスに複層ガラスを使う、あるいは二重窓にするなどして、空気の層をつくりましょう。そうすると外の冷えた温度が室内に伝わりにくくなります。少し高価ですが、サッシは樹脂サッシを選ぶと、断熱性が高くなります」

窓を小さく少なくする

「断熱性・気密性を高めるために外観にできる工夫は、窓をできるだけ小さく少なくすることです。外気の影響をもっとも受ける窓の面積を減らして、できるだけ壁量が多い外観デザインを検討しましょう」

吹き付けタイプの断熱材や漆喰（しっくい）、珪藻土などを選ぶ

壁に仕込む断熱材は、吹き付けタイプを選ぶとすき間がなくなり、ズレないので気密性が高くなります。また、壁の仕上げに調湿効果が高い木材や仕上げ材、漆喰（しっくい）、珪藻土などを選ぶと空気中の水蒸気を吸い込んでくれます。

「ただ、吸湿性が高いといっても、水蒸気を吸い込める量には限界があります。限界を超えたら結露するので過信するのは禁物です」

天井を設けるなら屋根裏の換気を良くする

天井を断熱するのであれば、屋根と天井の間にできる空間に湿気がたまらないよう、換気をよくする必要があります。

「壁と同様、断熱材は吹き付けタイプだと気密性が高くなるので建築会社に相談してみましょう。一方、屋根に断熱材を仕込むなら、天井の断熱や屋根裏の換気はいりません」

床断熱ではなく基礎断熱にする

床は床そのものを断熱する『床断熱』より、基礎を断熱する『基礎断熱』のほうが、断熱性も気密性も高くなります。

「基礎断熱だと床下に換気口がいらないので冷気が入ってきません。さらに基礎コンクリートを断熱材で覆うので、地面から伝わる冷気をシャットアウトできることが、床断熱よりも断熱性や気密性が高くなる理由です」

換気は給気と排気のどちらも機械でおこなう

結露の原因は室内の湿度が高いことなので、結露を防ぎたいならきちんと換気をおこない家の外に湿気を逃がさなければなりません。

「24時間換気は、給気と排気のどちらも機械でおこなうと、室内に入ってくる空気の温度もコントロールできます。そのため室内が寒くなることもありません。

高価ですが、建物内の温度管理と換気をすべて自動でおこなう『全館空調』を検討してもよいでしょう」

すき間風が入りにくい部材を選ぶ

「室内の湿気を排出しやすくするために、家の中への空気の出入りをコントロールするには、できるだけすき間をつくらず気密性を高める工夫が必要です。すき間風が入ってしまうと、ねらったとおりに空気が巡回せずに、湿気がたまってしまう可能性があるためです。

吹き付けタイプの断熱材を選ぶほか、例えば窓はすき間ができやすい引き違い窓はできるだけ減らし、エアタイト仕様の窓（すき間を防ぎ気密性を高める工夫がされた窓）にする。玄関も引き戸にするなら片開きにするとよいでしょう」

結露しない家を建てるときのポイントと注意点は？

結露しない家を建てるときには、どのようなポイントや注意点があるのでしょうか？

補助金・助成金制度を活用しよう

いま国は省エネに力を入れているので、高断熱を含む省エネ性能が高い家づくりへ多くの補助金・助成金制度を用意しています。活用するとコストを抑えて結露しにくい家づくりができるので、調べてみましょう。

例えば2023年度には、以下のような補助金・助成金制度が提供されました。

なお2024年には、こどもエコすまい支援事業の後継として子育て世帯または若者夫婦世帯が高い省エネ性能がある家を新築・取得した場合に、長期優良住宅には100万円、ZEH住宅には80万円を補助する「子育てエコホーム支援事業」の創設が予定されています。またZEH支援事業も継続が見込まれています。

高気密・高断熱の家づくりが得意な建築会社に依頼しよう

結露を防ぐために欠かせない高気密・高断熱の家づくりは高い技術力が必要なので、経験値に左右されます。気密測定までしてくれる会社なら、信頼性は高くなります。

「気密測定していない建築会社さんで家を建てる場合でも、外部の建材メーカーさんや測定事業者さんに依頼すると測定してもらえますよ。そのときには、気密測定するつもりであることを、はじめから建築会社さんに伝えておきましょう」

新築時に結露を防ぎたいなら過剰な加湿を避けることがもっとも重要

最後にあらためて越野さんに、結露しにくい家を建てたい方に向けて、アドバイスを伺いました。

「どれだけ高気密・高断熱で通気コントロールが完璧な家を建てても、家の中の水蒸気が多くなりすぎると、結露を防ぐことはできません。かといって空気が乾燥しすぎるのも、人にとっては快適な環境とはいえないでしょう。

快適な湿度というのは、人によっても違います。結露するときには、不快にならない程度に湿度を下げられないかを確認してみてください。

SUUMOからの引用

マンションのベランダの汚れってどんなものがあるの？

マンションのベランダの汚れは、立地や周辺環境、使い方によって違います。具体的にどのような汚れがあるのかを見てみましょう。

洗濯物や布団から出る綿ぼこり

洗濯物や布団をベランダで干している場合、糸くずや綿ぼこりなどが舞い落ちます。とても細かなゴミですが、頻度が高いとほかの汚れと混ざり合い、床などに付着してしまいます。

土ぼこりや砂ぼこり

近くに公園や学校など、舗装されていない地面が多い土地がある場合は、乾燥した日に舞い上がった土ぼこりや砂ぼこりでベランダが汚れてしまいがちです。気象状況によっては、大陸から飛んでくる黄砂の影響を受けることもあるでしょう。

またベランダでガーデニングを楽しんでいる場合には、プランターから土や砂が舞い上がったり、水やりの際に流れ出たりすることでもベランダが汚れてしまいます。

鳥のフンや虫などの死がい

鳥のフンや虫の死がいなどのベランダ汚れに悩む人も多いようです。

「鳥のフンや虫の死がいは、公園や森林が近くにある場所に多いイメージですが、駅前などのマンションでも被害にあうケースは少なくありません。鳥の種類としては、ハトやカラスが多いです」（高原さん／以下同）

排気ガスの汚れ

マンションが高速道路や鉄道、工場などに近い場合、排気ガスの成分が付着してベランダが汚れることもあります。排気ガスの汚れは排出されるススが空気中の水分と混ざり、ベタベタと粘着質になることが特徴です。

コケやカビ

ベランダの水はけが悪い場合は、床や排水溝などにコケやカビが生えてしまうこともあります。

「コケやカビが生えるかどうかは、水はけだけでなくベランダの向きや立地にも影響されます。

例えばベランダが北向きで日が当たらない場合や、そうでなくても周りに高い建物が多くて常に日陰になるようなケースでは、ベランダがなかなか乾燥しません。そのためコケやカビが生えやすくなります」

マンションのベランダ掃除の手順や方法は？

ベランダの掃除をするときには、ホコリが落ちていくことを考えて、手すりから始めて床、そして排水溝へと進めましょう。ベランダ掃除の具体的な手順や方法を教えていただきました。

手すりを掃除する

「手すりは洗剤を含ませた水を絞った雑巾で拭き上げます。洗剤は、手すりの素材によって選びましょう。基本的には汚れが落ちやすい弱アルカリ性の重曹水を使いますが、手すりがアルミ製の場合は中性洗剤を選びます。手すりの汚れを落としたら、最後は水を絞った雑巾で仕上げ拭きをしておきましょう」

手すり部分に物干しが付いている場合は、同様に洗剤を使って雑巾で拭き掃除をおこないます。

床を掃除する

ベランダの床掃除というと、水をまいてデッキブラシでゴシゴシするイメージがあります。しかし近年のベランダ掃除は、トラブル防止の観点から水を使わないのが基本です。

「マンションのベランダの床掃除をするときには、湿らせた新聞紙を使います。拳より一回り大きい程度にちぎって丸めた新聞紙を湿らせてからホウキで掃くと、ベランダの凹凸に入り込んで汚れを取ってくれる仕組みです。

それでも落ちないようなしつこい汚れは、重曹や中性洗剤を溶かした水を吹き付けてブラシなどでこすって落とすとよいでしょう。最後はやはり雑巾で拭き取ります」

「なおベランダに天然木のウッドデッキを敷いている場合は、水分に弱いためできるだけ水や洗剤を使わないことが大切です。固く絞った雑巾で拭くに留めておきましょう」

排水溝を掃除する

「排水溝については、まずは手袋をした手で落ち葉などのゴミを集めて捨て、それからブラシや歯ブラシを使って汚れを落としていきます。ゴミをそのまま流してしまうと、排水管が詰まる恐れがあるので避けましょう。排水溝のフタが外れる場合は、外して届く範囲まで掃除します。

排水溝の掃除で洗剤を使う場合は、手すりや床と同じく重曹水や中性洗剤を選びましょう。汚れが落ちにくいときには、ぬるま湯を使うと落としやすくなります」

高圧洗浄機の使用はOK？　マンションのベランダ掃除のポイントや注意点は？

マンションのベランダ掃除をするときに、知っておきたいポイントや注意点を紹介します。

まずは利用規約を確認する

マンションには、区分所有者が専有する「専有部分」と、マンションの住人全員が共有する「共用部分」があります。ベランダはこのうち共用部分に該当するため、管理規約に沿っての利用が必要です。

「マンションのベランダは防水加工が施されていますが、大量に水を流すことは想定されていないのが一般的です。そのため管理規約で大量の水を流すことを禁じているマンションも多くあります。

近隣住民とのトラブルを避け、ルールを守って暮らすためにも、まずはベランダについて利用規約でどのような取り決めがされているのかを確認しておきましょう」

高圧洗浄機の使用は避ける

ベランダ掃除では、「高圧洗浄機を使うと汚れがよく落ちるのでは？」と考える人も多いようです。しかし高圧洗浄機は勢いよく水が噴出するため水の飛び散りも多く、隣や下階の住人とトラブルになる可能性があります。そのため利用規約で明確に禁じられていない場合でも、高圧洗浄機の使用は避けるのが無難です。

風がない曇りや小雨の日に掃除する

「ベランダ掃除は、曇りの日や小雨の日など、湿度が高い日にするのがおすすめです。乾燥した日に掃き掃除をしてもホコリが舞ってしまいますし、大雨の日では自分が濡れてしまいます。

また風が強い日は、集めたゴミが飛散してしまったり、せっかく掃除したベランダにゴミが飛んできたりする可能性があるため避けましょう」

鳥の巣は業者に駆除を依頼する

ベランダに鳥が来るような場合、エアコンの室外機の裏やプランターの間などに巣をつくってしまうことがあります。鳥の巣にはダニが寄生していたり、フンにアレルギー物質などが含まれていたりするため、ベランダ掃除中に鳥の巣があると気がついたときには、業者に駆除を依頼するのが無難です。

とくに鳥の巣に卵があったりヒナがいたりする場合には、勝手に撤去すると鳥獣保護管理法違反となるため必ず業者に依頼しましょう。

【重要】鳥のフンは吸い込まないよう十分注意する

「ベランダに巣はなくても、鳥が来てフンをして汚れている場合があります。鳥のフンを掃除するときには、直接触れたり、フンに含まれるアレルギー物質や病原菌などを吸い込んだりしないよう、十分注意が必要です。

具体的には、使い捨ての手袋とマスクをするなどしたうえで、水をかけてふやかした鳥のフンを、濡れたキッチンペーパーなどを使って慎重に拭き取りましょう」

汚れがひどいときには業者に相談する

汚れがひどく自分たちで掃除するのが大変と感じるときには、そのまま放置せずに業者に掃除を依頼することも検討しましょう。

「私たち掃除のプロは、掃除の経験が豊富です。素材や汚れに適した洗剤を見極めたうえで、適切な掃除道具を選んでベランダ掃除が可能です。もちろん大量に水を使ったり、高圧洗浄機を使ったりして近隣とトラブルになるようなこともありませんので、安心してお任せいただきたいです」

マンションのベランダをきれいに保つコツは？

マンションのベランダ掃除をしたあとは、できるだけ長くその状態を保ちたいですよね。マンションのベランダをきれいに保つコツはあるのでしょうか？

定期的に掃除する

「ベランダ掃除は3カ月に1度程度おこなうと、きれいな状態を保ちやすくなります。また台風のあとや強風が吹いた日のあとなどは汚れていることが多いので、こびりついてしまう前に掃除をするとよいでしょう」

できるだけ物を置かないようにする

ベランダに物が多いと掃除をするときに邪魔になるので、できるだけ物を置かないこともベランダをきれいに保つには有効です。ベランダでガーデニングを楽しみたいといった場合には、移動しやすい軽いプランターを選ぶなど、掃除しやすいような工夫をするとよいでしょう。

「ベランダにウッドデッキを敷く場合※は、パネル式になっていて部分的に取り外しできるタイプを選べば、ウッドデッキの下まで掃除したいときにやりやすいと思います」

※ベランダにウッドデッキを敷くことを禁止しているマンションもあります。管理規約をよく確認するようにしてください。

掃除道具は新聞紙以外をバケツにひとまとめにし、ベランダの雨が当たらない場所に置いておくと、気がついたときにさっと掃除できるので便利です。

ベランダは3カ月に1度掃除を！　それでも汚れがたまったらプロに依頼しよう

最後にあらためて高原さんに、マンションのベランダ掃除についてアドバイスをいただきました。

「マンションのベランダは、3カ月に1度の頻度で掃除していただければ、きれいな状態を保ちやすくなります。けれども国道や鉄道が近い、日当たりが悪いなど汚れやすい環境にあったり、忙しくてていねいに掃除できなかったりして、汚れがたまってしまうこともあるでしょう。そのようなときには、汚れをリセットするためにも、ぜひ私たちのような『お掃除のプロ』にお声掛けいただきたいと思います」

 

SUUMOから引用

先日、日銀の植田総裁から、2016年１月約８年間続くマイナス金利が解除されるという発表がありました。

金融正常化へ近づいていて良いことなのか？実質賃金が前年を割り続けている現状で時期尚早なのか？

この辺りの判断は専門家に任せるとして、私たちが一番気になるのは、住宅ローンへどのような影響があるか？ということです。

ちなみにマイナス金利がスタートする前の2015年12月の住宅ローン金利はどうだったのでしょうか？

主要銀行の変動金利の基準金利は今と同じ2.475％。但し、当時の優遇金利は1.75％程度であったため、実効金利は0.725％程度でした。

これに比べて現在の実効金利は0.5％を切ることが珍しくない状況です。中には0.3％前後を目にすることもあるくらい！

れは、マイナス金利の影響、そして銀行の顧客獲得競争の影響がでてきた結果だと思います。

 

 

 

ところが、去年8月ころからは、すでに審査用の金利を上げてきた銀行もでてきていました。

審査金利とは将来金利上昇があったとしても支払いができるかどうかを計る金利。

今回のマイナス金利解除の動きは織り込み済みだったのです。

逆に、利上げ幅は想定より小さく、緩和政策も維持される結果となっていることも踏まえると、まだ基準金利の上昇までは考えづらいと感じています。

とはいえ、優遇金利の過剰な競争は是正される可能性があり、住宅ローン実効金利に関してはじりじりと上がってくることは避けられそうにありません。

せっかく家を購入するのであれば、無理のない住宅ローンを組み、よりよい人生を送りたいのはみんなの願い！

そのためには大きな優遇金利を得て、元金残高の多いローン期間前半に、低金利を最大限に享受することです。

となると、なるべく早めに住宅購入をし、住宅ローンをスタートすることも重要かもしれません。

（提供：日刊不動産経済通信）

お世話になります。

株式会社Y‘ｓ　upの内山です。

先日、厚木を拠点としている個人事業主の方とお会いしてきました。

草刈りをしているご老人を見て、お手伝いをしたいという熱い想いをもって起業したとのことでした。

オーナー様の草刈りも今後、一緒にやっていけるようになりましたのでさらに弊社の規模は更に大きくなります。

今後ともよろしくお願いいたします。

お話は変わりますが、最近様々な出会いがございます。

弁護士、税理士、大手不動産業者様、不良品回収業者様、草刈り業者様、リフォーム業者様など多くの人とお話をして日々勉強をしております。

他業種の方とお話しすることにより多角的な視点から物事をみれるようになり新たなビジネスチャンスを掴んでおります。

最近の一日の業務を振り返ると、本当に何屋さんなのか自分でもわからなくなり、何でも屋さんと自分に言い聞かせております。

何かお困りごとございましたら、株式会社Y‘ｓ　upの内山までお申し付けください。

色々な業者様とのお付き合いがあるため、不動産以外のことでも必ずお役に立てると思います。

長くなりましたが、引き続きよろしくお願いいたします。

 

総務省が新たに方針を固めた【空き家税】をご存知でしょうか？
本日は2026年から導入を予定している空き家税についてお話しいたします!

ちなみに、現在空き家は全国に約850万戸程あるとされており、野村総合研究所が2018年6月に発表したレポートによると、2033年には国内の空き家数は約1,955万戸になると予想されてます。
これは空き家率が現在の2倍の27.5%になるという予測で、なんと4戸に1戸は空き家ということになります。

空き家については現在社会問題としても取り上げられており度々ニュースでも取り上げられている問題です。

◆そもそも新たに始まる空き家税とは？◆
固定資産税にプラスして新たに空き家の所有者に課税される税金のことで、課税額は土地や建物の評価価格によって変わります。

例えば、郊外にある築50年の戸建ては年間6000円程度の税額となりますが、都心部のマンションの高層階だと年間94万円くらいになることも…

ちなみに、全ての空き家が対象ではなく、下記のような空き家が対象となります。

【課税対象となる空き家の種類】
・市街化区域に建築されている空き家
・対象となる空き家に誰も住民票を置いていないこと

その中でも下記のような建物は課税免除を受けらるようです。

【課税免除対象の物件例】
・事業用の空き家
・賃貸や売却の予定が1年以内にある建物
・重要建築物　など

2026年の導入に向けて今後の動きが気になるところです。
また、この空き家税は現在京都市のみとなりますが、社会問題となっている今、今後全国的に広がっていくのではないでしょうか。

相続した不動産や、なんとなく面倒で放置している空き家がある場合、将来的に課税の対象になってしまう日が来るかもしれませんね。

不動産、アパート経営等に不安がある方は、株式会社Y‘ｓ　upにご相談ください。

2017年8月2日、衝撃的なニュースが飛び込んできた。

大手住宅メーカー「積水ハウス」が70億円の土地取引においてトラブルが発生した。既に63億円は支払い済で、地面師による詐欺事件であることがわかっている。積水ハウスは捜査当局に刑事告訴し、世間を驚かせた。

引用：こちらより公式に発表

舞台となったのは東京・五反田の一等地約600坪で、後になりすましによる犯行だと発覚した。ここには「海喜館（うみきかん）」（東京都品川区西五反田2-22-6）という旅館がある。いま最も注目を集める不動産だろう。佇まいが独特の雰囲気を醸し出しており、別名「怪奇館」とも呼ばれている。

今回積水ハウスが被害に遭った詐欺事件の概要は、典型的な地面師事件である。本物の所有者が知らない間に本人確認のための印鑑登録証明証、パスポートが偽造され、それを利用して手付金をだまし取ったのだ。

なりすまし犯はわかっている。過去にも同じような事件を起こしたことがある人物で、業界の間では「池袋のK」と呼ばれているこの女だ。おそらく、この女を含む詐欺グループのメンバーは海外逃亡をしていると考えられている。面が割れてしまっているので二度と同じ犯罪は出来ないし、日本にいたらいつ逮捕されてもおかしくないためだ。

ただ、地面師による犯罪の難しさが、他にもある。この女のように、なりすましている犯人意外が、「あとは誰がクロか」ハッキリしないところである。話を振ってきたブローカー、不動産業者、仲介業者、購入者、間に入る司法書士さんや弁護士さんであれ、「私は騙された」といってしまえば「加害者ではなく被害者」という称号を手にすることが出来るのである。そうすると、地面師グループはどこからどこまでか全くわからなくなる。確実なのはなりすまし犯だけで、あとは迷宮入りしてしまう可能性もある。しかし、なりすまし犯に支払われる報酬はおそらく数百万円程度。後はどのくらいいて、いくらを誰が手にしたのか把握するのも難しい。

引用：ニュース＆事件概要はこちら

買い手（積水ハウス）売り手（地面師）です。流れをみていくと、犯人の巧妙な手口がわかります。

動き	日付
売買契約日	4/24（同日売買予約の仮登記。総額70億円）
決済日	6/1（63億円支払い済）
所有権移転登記申請却下	6/9
所有者から相続人への相続	6/24（7/4登記）
IKUTA所在地変更	6/29
上記仮登記の抹消（原因：解除）	7/25登記
開示（⇒発覚！！）	8/2

引用：こちらより

契約をしたのが4月24日で、決済が行われたのが6月1日。その時点で70億円のうちの63億円が支払われており、リスクが高いように感じる。残りの7億円は登記完了後に支払うと考えられますが、登記前に支払う金額が大きいことから、おそらく主導権を握っていたのは売り手側の地面師だったのではないかと考えられる。どうしても土地がほしい積水ハウスは、多少不利であっても条件を飲まざるをえなかったのだろう。

そういった点も、実に巧妙な手段で63億円もの大金を騙し取った地面師はデキル詐欺師だ。

◆「地面師」って？過去の被害にはアパホテルの名前も…

ちょこちょこ出てくる「地面師」という単語。なんとなく想像で補えてしまうかもしれないが、不動産の売買を仕組み買主からお金を騙し取る詐欺を「地面師」と呼ぶのだ。捜査員の間では通称「ニンベン」だ。「偽」の字のにんべん（亻）からきている。

あまりテレビなどでは報道しないので、馴染みのない単語かもしれないが、地面師詐欺は実に巧妙に、億単位のお金を騙し取るのである。不動産売買の金額は大きく、また専門家なども多く関係しますが、中には弁護士から何から何までが詐欺グループの一味だったということは珍しい話ではない。

事件が発覚したということはお金は騙し取られているし、法務局で所有権移転登記の手続きをしようとすると出来ない。なりすましの厄介なところは、実在する人物であるため本人と全く顔が違っても気づきにくい点なのだ。正式な手続きでつまずき、キツネにつままれた気分とはまさにこのこと。

警察にもそういった被害は頻繁に報告されていて、追いついていない状態だろう。アポホテルも引っかかっているというからまた驚きである。大企業は狙われやすいのでしょう。場合によっては、大がかりな組織的犯行であることもあるだろう。

◆高額な不動産購入は注意

不動産購入、特に資産家の人は注意。

詐欺では一度にできるだけ大きな額を望むため、被害は数億単位に上るが、その中でも今回の63億円は衝撃的でした。

地面師にとっても、この金額は異例でしょう。

主に大企業や資産家がターゲットにされます。不動産などの大きな買い物をするときは気を付けていただきたいものです。

専門家もグルになっているケースも多く、見極め方が難しいです。油断しないようにしてください。

◆今後の動きに注目したい

いずれにせよ、これはまだ未解決事件です。

解決の糸口がつかめているかどうか微妙ですが、早急に対処しなければ迷宮入りになってしまう可能性は十分にあり得ます。

また、今後の動きに注目するとともに、地面師に対する見極め方や防ぐ方法などを浸透させていく必要があると思います。

リクルートが、首都圏(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・茨城県)在住の20歳～49歳の男女9335人を対象に実施した「SUUMO住みたい街ランキング2024」を発表した。ランキング上位は常連が顔をそろえる中、あの吉祥寺を抑えて2位になった街がある。

 

住みたい街ランキング2024、1位は横浜、2位には吉祥寺を抜いた大宮

では、2024年の住みたい街（駅）ランキングの結果を紹介しよう。「横浜」が首位を、しかも得点を伸ばしてナンバー1になった。2位には、得点を落とした「吉祥寺」を抑えて「大宮」がその座に就いた。その結果、「北の大宮・南の横浜」が1・2位を占め、中に当たる東京勢の街は3位以下へと退く形になった。

 

 

詳しく見ていこう。今回2位の「大宮」は、2018年の9位から順位を4位、3位と上げて、ついに2位に至った。2018年に2位だった「恵比寿」は、吉祥寺、大宮に抜かれた後は4位をキープ、2018年に3位だった「吉祥寺」は恵比寿を抜いて2位をキープしていたが、今回は3位に退いた。

自分自身が住んでいる街が1位になったことはとても嬉しく思います。

以前、売買仲介の営業をしていた際に都内では高くて買えないというお客様が横浜の物件を購入していただいたことがありました。

不動産を選ぶ基準は、タイミング、予算、街並みこの3つが購入を検討するポイントです。

これからも、都内の物件価格は上昇するかと思いますので、横浜の人気がさらに加速しそうですね。

不動産選びでお困りの方は、Y‘ｓ　up　不動産事業部にご相談ください。

それでは引き続きよろしくお願い致します。

空地の活用！資材置き場として募集をする際のメリットとデメリットは？

1.資材置場用地とは？

事業用賃貸での資材置場とはどういったものなのか。

過去に賃貸での募集をされたことのない貸主様は想像が難しいかもしれません。

資材置き場としての活用とは、基本的に土地をそのまま借主に貸して、「資材置き場」として利用してもらう方法です。

何を置くかは業種によって異なりますが、基本的にはその名の通り「資材」を保管します。

状況によっては、小さな建物やプレハブなどを置いて利用されることもあります。

「資材置場」とは、人が住む場所ではないので、どのような場所のどのような土地でも、需要さえあれば取り組むことが出来る土地活用法です。

2.空地を資材置場にするメリット

初期投資を低く抑えることが可能

土地の活用をする場合、建物などの建築に多額の費用が掛かることは当たり前です。

さらに、建物を建てるためにローンを組んだ場合など、長期間のスパンで返済をしていかなければなりません。

そんな中、入居者が途絶えてしまったりすると、ローンの返済が滞ったり、実生活まで締め付けることにもなりかねません。

しかし、「資材置場」として土地の活用をする場合、初期投資をかなり低く抑えることが可能です。

基本的には貸主様のほうでほとんど何もせずに引き渡すことが可能です。

状況によっては、多少の整地をしたり、防犯カメラの設置をすることもありますが、契約時に合意をすれば入居者に負担をしてもらうことも可能になります。

建物の建築等の初期投資が少ない分、その後の利益への転換時期も早くなります。

土地を管理しなくて済む

そもそも土地を所有していれば、その土地の管理をしなくてはなりません。

建築物が無ければそこまで頻繁に現地を確認する必要はありませんが、放置しすぎると不法投棄をされてしまったり、草木が生い茂ってしまったり、弊害が生じることがあります。

また、それが要因で近隣住民などに実害が発生してしまった場合、撤去を求められたり損害賠償をおこされてしまうケースも実際にはあります。

しかし、資材置き場として入居者に賃貸をしていれば、入居中の管理は基本的に入居者が行いますので、これらの時間と手間を省くことが可能になります。

簡単に更地に戻すことが出来る

建物が建築されている場合と異なり、「資材置場」としての賃貸であれば建物等を取り壊すことも必要なく、簡単に更地に戻すことが可能です。

建物がある場合、最初に建築や整地に要した初期投資分の回収が必要なため、簡単に賃貸をやめるわけにもいきません。

また、初期投資分を回収できたとしても、建物の解体にはそれなりの費用が掛かりますので、簡単に解体工事をすることも難しいのが現実です。

しかし、「資材置場」であれば更地に戻すということすら不要です。

賃貸が終了した段階で入居者からそのまま土地を返還されるため、所有者側で何かを施す必要は基本的にはありません。

勿論、イレギュラーなケースでは借主の残置した資材を片づけたり、プレハブを撤去したりという可能性はありますが、これも契約条項に入れて、借主側で対応してもらうことも可能です。

3.空地を資材置場にするデメリット

収益性が低い（賃料が安い）

「資材置場」としての賃貸の場合、初期投資を抑えている分、建物や駐車場での賃貸に比べて収益性は低くなります。

要するに、毎月所有者に入ってくる家賃が安い、ということです。

初期投資が低くて済む反面、こういった特徴があるので、双方の特徴を理解した上で検討をする必要があると思われます。

税金関連の軽減の恩恵が少ない

建物ありの賃貸に比べて、税金の軽減の恩恵が少ないことがデメリットになります。

具体的に言えば、固定資産税と都市計画税については住居用の建物が建っていないため、税金の軽減措置が受けられません。

また、居住用の建物が建っていないことで、小規模宅地の特例として相続税の軽減措置も受けられません。

あわせて、居住用の建物が建っていないことで借地権の設定が出来ず、その分の相続税の減税も認められません。

さらに、建物がないため建物に対しての減価償却も認められないので、その分を経費として計上し減税をしてもらうこともできません。

上記のように、デメリットの大半は税金関連になると理解をしておけばいいと思います。

4.土地活用のご相談は株式会社Y‘ｓ　upまで

ここまで「資材置場」としての土地活用について説明をさせて頂きました。

株式会社Y‘ｓ　upでは、事業用の資材置場としてお客様から多くのお問い合わせを頂いており、実際に使用をして頂いております。

お持ちの土地の活用をご検討の所有者様には、一度お問い合わせを頂ければ、その物件に合うお客様をご紹介させて頂きます。

土地活用をお考えであれば、株式会社Y‘ｓ　upまでお問い合わせください。

いつ来るかわからない地震。

今回は地震の影響を受けやすい住宅、受けにくい住宅について解説します。

１．新耐震基準、旧耐震基準の違い

まず建物を建てる場合、「建築基準法」を守らなければなりません。
建築基準法では耐震基準を定めています。

元々、建築基準法は1950年に定められ、1981年に改正されました。
改正前（1981年6月）に建築された住宅は旧耐震基準に沿って建てられています。
旧耐震基準は「震度5強レベルに耐える力」とされており、それ以上の耐震基準は設けられていません。

新耐震基準は「震度6強、7程度の地震でも倒壊しない程度」とされています。

旧耐震基準と新耐震基準では大きな差がありますね。

また、別に2000年基準があります。
1995年に発生した阪神・淡路大震災で多くの木造住宅が倒壊したことを受け、耐震基準がより厳しくなりました。

2000年基準は、2000年6月1日以降に建築確認信施が行われた建物（木造）に適用されます。
①地耐力に適する基礎をつくること
②柱、梁、筋交い接合部に金具を固定すること
③耐力壁を偏りなくすること

２．建物工法、構造の違い

それそれの基準に沿っての建築であれば耐震性は同等です。
木造、コンクリート、鉄骨などによって差が出るイメージはありませんか？
新耐震基準では、大規模地震で倒壊や崩壊しないことを前提に建てられているため、構造などで変化することはほとんどないようです。

実際に被害に遭いやすい建物は構造以外の部分も大きく影響します。
例えば屋根の重さは軽い方が耐震性に優れています。
（例、瓦屋根と金属屋根）

他には家の形や建物基礎の種類等でも変わってきます。
・歪な形で開口部が一方によっている、
・建物の基礎はRC擁壁か、玉石の擁壁か、などなど。

実際に皆様のご自宅はいかがでしょうか。
不安のために地震保険には加入されていますか？

過去10年以内に最大震度7以上の地震が3階も起きています。
南海トラフ巨大地震など、いつ災害が起こってもおかしくない状況です。

ご自宅と地震、今一度考えるタイミングかもしれませんね。
今のご自宅にご不安等あればぜひ、ご相談ください！