屋根修理の詐欺に気をつけて！代表的な5つの手口と対策を徹底解説！

良さそうな部屋を見つけたので不動産会社に連絡。店舗を訪れて内見を希望すると

「既に入居が決まってしまいました」との返事が……。「せっかく不動産屋さんに行ったのに物件を見られなくて残念だった」、

「その部屋に住む想像をしていたのにがっかりした」と思いますよね。

「本当にその物件はあったのかな？だまされた気分…」「もしかしておとり物件だったの？」と思う人もいるかもしれません。

では、どのようにすれば、「おとり物件」を見分けられるのでしょうか。

サイトに掲載されているけど、入居できない「おとり物件」

「おとり物件」とは、不動産ポータルサイト（SUUMOなど）に掲載されているのに、

「現実に存在しない物件」「建物はあるけれども実際には入居できない物件」のことをいいます。SIRE代表取締役の木津さんは「おとり広告やおとり物件は大きくわけて、意図して掲載されているものと、ミスや仕組みによってどうしても生まれてしまうものがある」と解説します。

そもそも、「おとり物件」が生まれる背景には

昨今では、架空の物件を掲載するなどの悪意をもったおとり物件は、倫理的な観点やポータルサイトや不動産公正取引協議会の規定等が厳しくなったこともあり、あからさまに行う不動産会社は少なくなりました。

一方で、不動産会社は、契約申し込みが入ったことを知っていてもすぐに取り下げたりせず、来店時に入居が決まったと伝えるということは、現実にはまだあるようです

契約申し込みが入ったことを知っていてもすぐに連絡せず、来店時に入居が決まったと伝える不動産会社も稀ですが存在します

なぜ「おとり物件」ができる？意図せずにできてしまう理由と背景

一方で、意図しないミスやリアルタイムに情報が共有されない不動産業界の構造上、できてしまう「おとり物件」があります。

それを理解するためには、まず不動産会社の種類を知る必要があります。不動産会社には、大きく分けて「元付会社（オーナーから直接物件を預かっている）」と「客付会社（他社から物件情報を収集している）」の2種類があります。

ミスによってできてしまうおとり物件

上記の不動産会社の種類を把握したうえで、2つのパターンをご紹介します。
まず1つ目は成約済みの物件を削除し忘れたケースです。「自社で管理していてすでに成約済みとなった物件を削除し忘れた」「リアルタイムの成約状況を把握せずにインターネット広告を掲載してしまった」というミスにより、おとり物件になってしまうのです。

各社システムも異なり、更新頻度も異なるため、自社システムで削除していても、数日はポータルサイトに反映されず、そのまま掲載されていることもあるのです。

仕組みとしてどうしても発生してしまうもの

2つ目は業界の構造上の理由でどうしても発生してしまうケースです。

各ポータルサイトや不動産公正取引協議会の規定では、この掲載物件の情報更新頻度は1週間と定められていることから、最大1週間は気づかずに掲載を続けてしまうことになります。そのため、実際には入居申し込みがあったとしても情報が共有されず、あらためて物件確認をしたらすでに決まっていた、ということが発生してしまうのです。
※掲載している物件の募集がまだ行われているかどうかを、客付会社から元付会社にすることを、「物件確認」といいます

「特に1月から3月の繁忙期は、数分前まで募集していた物件にタッチの差で入居申し込みが入ってしまうことがよくあります。そのため店頭で『この物件、決まってしまったんですよ』といわれたとしても、借り手の立場では、悪意によるものなのか、ミスなのか、構造上のものなのか、見分けたり、見極めたりするのは非常に難しいといえます

おとり物件に振り回されない、4つの見極め方と知っておきたい対処法

では、おとり物件にまどわされずに、理想の部屋と出合うにはどうしたらいいのでしょうか。お部屋を探している人ができる4つの見極め方と、1つの対処法をご紹介します。

（1）電話やメールの問い合わせ時点で、物件の募集が終了した場合、知らせてほしいと念を押す

不動産会社にメールや電話で問い合わせをしたときに、「物件の募集が終了したら知らせてほしい」とあらかじめ念押ししておきます。募集が終了していれば来店しない、見学しないという気持ちをしっかりと伝えて、「この物件が気に入っているから見学したいんだ！」という姿勢を見せておくのです。

また、内見の約束をしている当日の朝に、問い合わせた物件がまだ募集しているかどうか確認する手も有効です。

この方法であれば希望物件をその日にきちんと見学することができます。

（2）物件に現地集合して、内見の約束をする

不動産会社の店頭に来店後にお部屋の内見をするのではなく、物件の現地で集合し、内見の待ち合わせをしておけば、「すでに決まってしまった」という状況にならずにすみます。

ただし現地集合で道に迷ってしまう可能性もありますし、周辺環境などのガイドを受けることはできません。

また、店頭で他のおすすめ物件の提案を受けられる機会を失ってしまうので、注意も必要です。

不動産会社の担当者とは物件前で集合し、内見する方法もあります

（3）複数の会社に問い合せする

同じ部屋を複数の会社が取り扱っている場合、1社に問い合わせてみて、不安になるようなやりとりであれば、別の不動産会社に問い合わせしてみてもよいかもしれません。

ただし、複数人のスタッフの時間をとることになるため、モラルとしてはあまり良い手段ではありません。

（4）信頼できる仲介会社を選ぶ

問い合せのたびに会社を変えるのではなく、案内してくれる会社を絞り、担当者と信頼関係を築く方法もあります。時期を区切らずよい部屋に出合いたい人や、ていねいに、満足いくお部屋探しをしたい人におすすめです。

ただし、期間や時間が必要になるため、「○月末までに引越し」などの期限が決まっている人は使えません。

早めの行動と、情報収集、決断スピードが家探しのカギ

好条件の部屋や希少価値の高い物件は、インターネットに掲載されるとすぐに入居申し込みが入ります。

特に部屋探しをする人が増える1月～3月は希望者が集中するため、一段と競争が激しくなります。まずは不動産ポータルサイトなどでしっかりと情報収集と検討、リサーチを行い、自分の希望条件をクリアにしておきましょう。

また、物件見学をするときは「その物件があいていれば絶対に契約する」と気合いを伝えておくと、不動産会社の担当者も親身になってくれます。

特に繁忙期は即決する人が多いので、早め早めに行動するとともに、不動産会社を味方につけるとよいでしょう。

入居者とのトラブルでお悩みの大家さん必見！

築古物件の古い設備の交換を希望されたら？

物件の築年数が古くなると、設備の古さも目立ちます。壊されているわけではなくまだ、十分に使用できるものであっても

最新設備との性能の違いは一目瞭然です。

今使用している設備が明らかに故障しているとわかる場合には、交換もやむ負えないでしょう。問題となるのは、

故障はしていないけれど設備が古いのが気になるので、新しいものに交換してほしいという入居者からの要望です。

こんな時、大家さんはどこまで入居者の意見を聞き、受け入れるべきなのでしょうか？

基本的に大家さんは交換する義務はない

結論としては、古いからというだけで、大家さんが設備を交換する必要はありません。その理由と、交換を検討すべき状況に

ついて以下で説明していきます。

故障していない場合は義務ではない

賃貸物件は、築年数や設備などのグレードに応じて賃貸を設定しており、入居者もそれを

承知しているうえで賃貸契約を結んでいます。そのため、グレードを上げるための設備交換をお断りする事には何の問題もありません。

ただし、設備の交換を断ることで入居者との間にわだかまりができ、退去につながることもります。

よほど立地が良く入居希望の多い物件では問題ありませんが、そうでない物件であれば設備を一新して入居者の満足度を高めるのも一案でしょう。

特に、長期にわたって居住している入居者の意向には慎重な対応が求められます。

また、大家さん側での交換はできないけれど入居者がどうしてもいうときは場合には、入居者負担で交換してもらうという方法もあります。

・古設備を交換するなら故障する前に！！

２０２０年４月、民法改正により第６１１条賃借物の一部滅失等による資料の減額等の内容が賃料減額請求制度に変更されました。

賃借物の一部が故障により使用できなくなった場合、入居者に過失がなければその分の家賃を減額できるというものです。

日本賃貸住宅管理協会が作成したガイドラインでは、ガス給湯気の故障によりガスが使えない場合、４日目から日割りで１０％家賃が減額されます。エアコンが作動しない場合は４日目以降、１か月あたり５０００円の家賃減額となります。

設備に関して不調の訴えがあった場合には、早めに現地を確認し、故障によって家賃が減額になる前に、修理・交換をするようにしてください。

設備工事の費用相場はどれくらい？？

例えば、エアコンの設備費用は、14畳までの広さであれば1万円前後が目安となります。ただし、2階以上の階でベランダがない

物件の場合には別途室外機の壁掛け工事が必要です。足場の有無によって、かかる費用は異なります。

配管の化粧カバーは、必須ではありませんが野外の場合はカバーをすることで配管の劣化防止にも繋がります。

長さ２～３メートルで５０００円程度です。

このほか、電圧を切り替えたり、ブレーカーを交換したりする必要がある場合には電気工事が必要です。

費用としては数千円から1万円程度です。ベランダがあれば、エアコン本体、標準取付工事2万円程度で設置できると考えていでしょう。

まとめ

築数年がたち建物が古くなると、入居者から壊れていない設備の交換を求められることも出てくるでしょう。

そんな時、入居者の要望に応えるべきなのか、どのように立ち回るべきなのか、大家さんとしてこの記事を参考にご一考

いただければと思います。

基本的には、その時のタイミングや状況、費用対効果に応じて判断することになりますが、入居者負担で設備を交換する際は

残置物が後々トラブルの元になることも少なくありません。退去時取り扱いについて、費用負担なども含めきちんとルールを定めて

置くことが大切です。

ｙ

外壁塗装をこれから行う予定だという方や、数年後に行うことを検討中だという方にとって、
まさか工事後に虫が寄ってきやすくなるなんて思いませんよね。
せっかく、綺麗にしてもらったのに外壁に虫がくっついていたらガッカリですよね・・・

しかし、どんなにベテランの職人さんであっても、
外壁塗装後に虫が付着してしまうのを完全に防ぐのは意外と難しいんです。
よくある事例としては、塗装後の乾燥時間の間に虫が付着してしまってそのまま乾くパターンです。

なぜか上塗り後に寄ってくる虫たち。
外壁塗装後にこのような事態になってしまったとしても職人さんが綺麗に対策してくれるので安心ですが、
我々からしたら、どうにか予防できないかと思ってしまいますよね。

これからそんな外壁塗装における虫対策について、
いくつかの方法をご紹介させていただきたいと思います。
では、見ていきましょう！

虫対策その1,職人さんによるペーパー補修

外壁塗装後は、必ず塗料を乾燥させる時間を設けます。
しかし乾燥させる前に、虫が付着してしまうというパターンがよくある事例ですね。
仮に、しっかりと乾燥していない状態で虫が付着すると、外壁に黒い斑点がついているように見えてしまいます。
このような場合の対策ですが、職人さんが塗装後にペーパーを当てて補修します。
この時、一気には吹かずに慎重に少しずつ進行するようにします。

虫対策その2,水性塗料に変更する

外壁塗装や屋根塗装で使用される塗料には、油性塗料と水性塗料の２種類があります。
このうち、水性塗料に関しては油性に比べて、虫が寄り付きづらい傾向があります。
可能であるならば、水性塗料を使用するという方法もあるかと思います。

虫対策その3,虫が寄りにくい色を使用する

そもそも、外壁の色によっても虫が寄りづらかったり、寄りやすかったりします。
これは、虫の種類などによっても変わってくると思いますが、
カブトムシなどの甲虫類は白を認識できるのに対して、蝶などは紫外線や赤外線も見えるようです。
また、蜂も蝶と同様のようですが、赤や紫と言った色は見え難いとされています。

また、蝶や蜂は特に黄色をハッキリと認識します。
そのため、黄色やオレンジといった色は虫を寄せやすいと言えるでしょう。
実際に、外壁をこのような色にする事例はあまりないとは思いますが、黄色味がかったカラーをご希望の場合には注意が必要です。

虫対策その4,LEDライトに変更

虫は紫外線を認識すると先ほどご説明させていただきました。
そのため、太陽光や月明かりに反応したり、光によく集まっているのを目にすると思います。
そういえば、夜の公園に設置されている外灯に多くの虫が集まっているのを目にしますよね。

このような虫の特性を理解すると、
屋外にライトを設置する場合や屋内の蛍光灯などをLEDのものに変更すると酔ってきづらくなります。
特に1回にお住いの方でベランダや庭、玄関先にライトを設置しているような場合には一度、LEDに変えてみてはいかがでしょうか？

虫対策その5,防虫塗料を使用する

以前から、シロアリやキクイムシのような害虫対策の防虫塗料は発売されていましたが、
外から寄ってくる虫対策となる塗料はありませんでした。
しかし、なんと関西ペイントさんから虫除け塗料「アレスムシヨケクリーン」なるものが最近は発売されています。

この塗料は、
外壁塗料とは異なり、虫除け効果のあるもので、室内の壁やバルコニーの壁、
そして玄関周りなどにも使用できるようです。
ちなみに、塗装後は白いですが、時間が経つと透明になります。

虫除け効果のある虫として、
ユスリカ、ウンカ、ヨカバイ、チョウバエ、キイロショウジョウバエ、蛾、羽アリ、白アリ、ハチ、クモ、カメムシ、
ブヨ(ブユ)、アブ、タンスの虫らが挙げられています。
真夏など、小さな虫が増える時期には屋内でも活躍してくれそうです。

外壁塗装に虫が付着する理由とは？

・外壁塗装後に虫が付着する理由

ここまで外壁塗装における虫の付着に関する対策方法についてご紹介させていただきました。
では、なぜ虫が外壁に寄ってくるのでしょうか？
その理由について知ることも大切です。

ここで、ハッキリとした理由についてご説明したいところですが、
実は、明らかにはなっていないようなんです。
しかし、虫が外壁塗料に含まれている水分やシンナー・トルエンなどに反応して寄ってきている可能性が示唆されています。

外壁塗装後に虫が付着してしまう、
虫が寄ってきてしまうハッキリとした理由はないものの、解決するための対策方法はいくつかあると思います。
完全な方法ではないものの、少なからず効果はあるものです。
是非、今お悩みの方は事前にチェックしておきましょう！

外壁の虫対策には色や光で対抗しよう！

結局のところ、虫は色や紫外線などに反応して寄ってくることが分かりました。
そのため、白や青、紫など紫外線を反射させやすい色を採用した外壁には虫が集まりやすい傾向にあります。
したがって、外壁の色を決定する時から虫対策を頭に入れておくとベストかと思います。

また、
先ほどもご説明した通り、紫外線をほとんど出さないLEDライトに変更することで、
虫が寄ってこなくなったという事例もたくさんあります。
まずは、すぐにできる対策から始めるというのがオススメです。

外壁塗装における虫対策についてまとめ

今回は、外壁塗装後に虫が付着してしまう、虫が寄ってきやすくなったというお悩みを抱えた方に向けて、
どのような対策方法があるのかをご紹介させていただきました。
少しは解決の糸口は見つけられたでしょうか？

賃貸管理でよく起こるトラブル事例と対処法を解説！！

騒音やペット無断飼育など、近年増加傾向にあるトラブルが発生した場合、どのように対処すればいいのでしょうか？

賃貸管理で起こりうるトラブル事例の対処法！

・ペットがNGな物件で入居者がペットを飼っていた場合明け渡しを求められるのか？

契約書の禁止条項に該当しても、必ず解除可能とは限らない！

賃貸契約を解除するためには、単に契約違反というだけでなく信頼関係の破壊という要件を満たす必要があります。

しかし、ペットが家族の一員という認識も社会に広がりつつある現在、ペットの無断飼育が信頼関係の破壊に該当するとは言い切れません。

裁判では、ペットの種類、頭数、飼育の実態、契約違反の悪質性、物件や近隣へ具体的にどのような損害が発生しているか等の

具体的な事情を考慮して、契約の解除が相当な事案かどうか判断されます。

・上階住人の足音が響いてうるさいから強く注意してほしい

事実確認、発信源の特定、対応方法の検討は慎重に！！

入居者が受忍限度を超える騒音を発している場合、直ちに騒音を止めるよう求め、程度によっては契約解除、建物明渡請求を検討する事があります。

しかし騒音トラブルの対応方法は慎重に考えなければなりません。人によって音に対する敏感度合いは様々で、被害を訴えている方の

話を鵜呑みにすると、客観的な状況を掴み損ねる恐れがあります。

また、マンションにおける音の伝わり方は単純ではなく、音のする部屋とは全く違う部屋が発信源という場合もあります。

そのため、不用意に犯人と決め付けて厳しく注意してしまうと、余計なトラブルを招くことにもなりえます。

・家賃滞納

家賃滞納も近年増えているトラブルです。一時的に払えない、もしくは必ず払う意思がある場合は待ったほうがいいこともあります。

しかし、明らかに払う意思がなく開き直ってる場合早い対応が必要です。

まずは、電話や催促状、請求書の送付、訪問などで支払いの交渉をしましょう。それでも、応じない場合は、連帯保証人に連絡をして

督促状を送付します。

このような交渉をしても家賃滞納が続くようであれば、強制退去の法的手続きをとるしかありません。

・汚部屋

報道番組でもたまに特集が組まれるような、賃貸物件が汚部屋になってしまうトラブルも少なくありません。

近隣入居者から異臭がする、ゴミがベランダまであふれているなどの、クレームで発覚することが多いトラブルです。

場合によっては、フローリングや壁の腐食、室内設備の故障などのトラブルに発展します。

ただし、たとえゴミであっても入居者の所有物になります。

大家さんであっても勝手に捨てることはできません。そのため、〇〇日までにごみを処分してください、期日までに対応がなければ処分並びに

賃借契約解除を行いますなどの、内容証明郵便を送りましょう。

内容証明を送ってもごみを処分する権利はありませんが、合法的に対応をすることが可能です。

・家賃の値下げ交渉

入居を検討している人や長年住んでいる入居者は家賃の値下げを交渉してくる場合があります。

この場合、家賃を下げる気はないとしてもまずは検討している態度をとりましょう。そして、周辺の家賃相場や共用部分で劣化してる部分はないか確認しましょう。

家賃相場と、同党だったり、設備や共有部分に不具合がなかったりするのであれば値下げの必要はありません。ただし、

設備に不具合があったり管理がずさんだったりするとクレームになってしまうことがあります。

日頃から、値下げ交渉に繋がらないようにきちんと対処をしておくことも大切です。

まとめ

賃貸管理は、文字どおり事業の経営です。

大切な自分の資産を活用して事業を行うのですからまずは賃貸経営のメリット・デメリットの理解に努めましょう。

そして、管理会社任せ、人任せにせず、事業計画を入念に立てて見通しを付けたうえで、賃貸経営をスタートしましょう。