マンションの管理課題、居住者の高齢化、空室の増加など浮き彫りに。

大規模修繕工事の重要性や、影響は？

全国のマンション居住実態を見ていこう！

居住者の世帯主年齢は、７０歳以上比率が増え続け、５年前の前回調査の２２．２％から３．７％増加の２５．９％に達した。

マンションに住む４世帯に１世帯は７０歳以上ということになる。中でも、昭和59年以前のマンションに限ると、70歳以上の割合は５５．９％にまで増え、

築30年以上たつマンションでの居住者の高齢化が著しいことがわかる。

高齢化や空室化、賃貸化が問題となるのは、管理会社の活動に支障が出るからだ。マンションの管理組合は、区分所有者で構成され、機械で多数決により重要な事項を

決めていくのが原則。一般的に、マンションに移住する区分所有者が、理事などの役員となって組合の運営をしていく。

区分所有者が、空室で住んでいない、あるいは外部に居住して賃貸している数が多いと、役員なりの手不足や総会の議決定数に達しないなど、いろいろな

問題が生じる可能性がある。高齢化を理由に組合活動に参加しないというケースも同じだ。築30年以上のマンションでは、これらが重なることで

管理組合の活動に円滑に進まないことが強く懸念される。

マンション管理で重要となるのが、管理組合が適切ン活動していることに加え、必要な大規模修繕工事を計画的に行う事で、

マンションの居住性が下がったり、資産価値が下がったりすることを抑制することになる。

おおむね、12年程度ごとの大規模修繕工事を計画的に実施するためには、その費用を支払う資金を準備する必要がある。

そのため、長期修繕計画を立てて、修繕積立金をしっかりためる事がカギに。

国土交通省が推奨する、長期修繕計画は、現在では２回の大規模修繕工事を含む３０年以上となっているが、その前は２５年以上とされていた。

長期修繕計画に盛り込まれるのは、経年劣化するものを建設当初の機能に戻すための工事となる。

ところが、２０年、３０年と経つと私達の暮らし方も変わってくる。近年は、ＥＣサイトで商品を購入して配送してもらうスタイルが定着している。

一方で運送業者の人手不足もあり、宅配ボックスや置き配などに対応する必要性が高まっている。

宅配ボックスが設置されたとしても、台数が足りないなどで設置しなおす必要があったり、新たに設置することになった際に、修繕積立金の積立額に余剰があれば、

マンションの機能を維持するためだけでなく、新たなニーズに対応するためにも、修繕積立金は必要なのだ。

なお、置き配に関するルールを決めていないマンションは、８６％と大半でした。置き配に関する、管理契約又は使用細則に置き配を規定し、置き配を全面禁止としているマンションは２・５％だった。

さらにマンションの駐車場も課題に挙げられる。

車を所有する若者が減少していると言われているがマンションによっては、駐車場に空きが出る事例も増えている。

管理組合に入る駐車場の使用料は修繕積立金に充当されるので長期修繕計画が狂う要因にもなる。

また近年は、脱炭素の流れから電動自動車が急速に普及している。

マンションの駐車場に、電動自動車充設備が設置されているのはまだ５．７％しかない。

電動自動車が普及すればするほど設置していないマンションは買い手に選ばれない可能性が出てくるので、今後検討したい課題となりそうです。

こうした課題に取り組む名は理事会になるが、一般的に理事会の役員は１年あるいは２年で交代する。新たな課題に継続的に取り組むのは、管理組合の理事会とは別に

専門委員を設置するのが効果的だ。ただし、専門委員会を設置するためのルール作りなども必要で、管理組合が適切に活動していればそれも難しくなる。

マンション管理には課題も多いもので、国土交通省でも、修繕積立金のガイドラインを作成したり、外部の専門家を活用する道筋を作ったりと、様々な手立てを

打っている。ただし、管理組合自身がそれぞれの問題をどう解決するか真剣に向き合わない限り、先に進むことは難しい。

マンションを買って住む場合、自動的に管理組合に入ることになるので、管理に対して関心を持ち、活動にも積極的に参加してほしい。

構造部分から、水漏れしない、蛇口からきれいな水が出る、安心して共用の廊下やエレベーターを使えるなどは、当たり前の事ではなく、

適切な大規模修繕工事が行われてこそ得られるものなのです。