今回は、建築物の内部へ雨水などの侵入を防止するためにおこなう、防水工事について概要や特徴を確認していきます。

いわゆる雨漏れが発生すると、家財や内装・建物そのもののを損傷させる恐れがあります。

健全な構造、適切な居住性を確保するために適切な品質管理がもとめられます。

防水工事の概要等を紹介します、施工計画前に確認いただき工事の全体像を理解しましょう！

この記事で分かること

防水工事の分類を紹介

まずは防水の種類を分類で確認します。

面に対して施工するメンブレン防水

メンブレン防水とは、屋上や庇上など面に対して防水層を構築する防水です。

線に対して施工する⇒シーリング防水

建材同時の隙間や、建物の目地に対して施工する防水です。

メンブレン防水工事の各工法を紹介

次の各工法の工事概要を確認していきましょう！

アスファルト防水工事

アスファルト防水は、合成繊維の布にアスファルトを浸透させたシートを張り合わせて面の防水層を構成する防水です。

溶かしたアスファルトを使用してシートを貼り付けていくため、アスファルト独特のニオイが発生します、低層の建物で使用する場合には周辺近隣へ配慮が必要となります。

対策として施工場所の外周をシートで覆ったり、低臭型のアスファルトを採用します。

合成高分子系シート防水

現場では省略してシート防水と呼ばれる防水です。

合成ゴム系・合成樹脂系のシートを接着剤などで貼り付けて防水層を構築します。

塗膜防水

ウレタンやアスファルトやFRP素材を原料にした防水材料を現地で塗布して防水層を構築する工法です。

水張り試験

屋上や庇上などの防水工事が完了したら、防水層からの漏水がないことを実際に水を溜めて確かめます。

排水用のドレインをバルーンなどで塞いでから水を溜め、水を溜め終えたら水位が分かる様にしるしをして２４時間経過後に変化がないことを確認します。

水位の変化の許容値は5mm程度でし、5mmを超えた場合にはどこからか漏水しているのか確認して補修を行います。

 

シーリング防水の概要

建設部材接合部の隙間や、目地にシーリング材を充填して水密性や気密性を高めるために行う作業です。

 

シーリングの形状による分類

不定形弾性シーリング材

施工手順

目地の状況によって施工方法・手順が変わります。

目地が動く場合⇒ワーキングジョイント

目地が動かない場合⇒ノンワーキングジョイント

シーリング材の剥離試験

外部にシーリングを施工する場合には、硬化後接着力の確認するための試験を行います。

 

定形シーリング材

合成ゴムを成形したもの（ガスケット材）を製品同士の目地にはめ込む工法です。

はめ込むだけなので施工に均一性があり、耐用年数が長い製品もあります、ハウスメーカーの外壁などでよく使われていますね。

目地部分が平坦で真っすぐ通っていないと施工が出来ない、といった特徴があります。

 

防水工事概要の解説まとめ

今回は防水工事について確認してきました

今回の防水工事のポイントは

それぞれ防水を行う場所によって、適切な防水方法を選択して施工します。

マンションの管理課題、居住者の高齢化、空室の増加など浮き彫りに。

大規模修繕工事の重要性や、影響は？

居住者の高齢化、賃貸化や空室の増加・・・課題が多いマンション管理

全国のマンション居住実態を見ていこう！

居住者の世帯主年齢は、７０歳以上比率が増え続け、５年前の前回調査の２２．２％から３．７％増加の２５．９％に達した。

マンションに住む４世帯に１世帯は７０歳以上ということになる。中でも、昭和59年以前のマンションに限ると、70歳以上の割合は５５．９％にまで増え、

築30年以上たつマンションでの居住者の高齢化が著しいことがわかる。

 

高齢化や空室化、賃貸化が問題となるのは、管理会社の活動に支障が出るからだ。マンションの管理組合は、区分所有者で構成され、機械で多数決により重要な事項を

決めていくのが原則。一般的に、マンションに移住する区分所有者が、理事などの役員となって組合の運営をしていく。

区分所有者が、空室で住んでいない、あるいは外部に居住して賃貸している数が多いと、役員なりの手不足や総会の議決定数に達しないなど、いろいろな

問題が生じる可能性がある。高齢化を理由に組合活動に参加しないというケースも同じだ。築30年以上のマンションでは、これらが重なることで

管理組合の活動に円滑に進まないことが強く懸念される。

 

大規模修繕が実施されないと、資産価値の減少や居住者の低下に

 

 

マンション管理で重要となるのが、管理組合が適切ン活動していることに加え、必要な大規模修繕工事を計画的に行う事で、

マンションの居住性が下がったり、資産価値が下がったりすることを抑制することになる。

おおむね、12年程度ごとの大規模修繕工事を計画的に実施するためには、その費用を支払う資金を準備する必要がある。

そのため、長期修繕計画を立てて、修繕積立金をしっかりためる事がカギに。

国土交通省が推奨する、長期修繕計画は、現在では２回の大規模修繕工事を含む３０年以上となっているが、その前は２５年以上とされていた。

 

マンションは社会の変化に対応する必要もある

長期修繕計画に盛り込まれるのは、経年劣化するものを建設当初の機能に戻すための工事となる。

ところが、２０年、３０年と経つと私達の暮らし方も変わってくる。近年は、ＥＣサイトで商品を購入して配送してもらうスタイルが定着している。

一方で運送業者の人手不足もあり、宅配ボックスや置き配などに対応する必要性が高まっている。

宅配ボックスが設置されたとしても、台数が足りないなどで設置しなおす必要があったり、新たに設置することになった際に、修繕積立金の積立額に余剰があれば、

マンションの機能を維持するためだけでなく、新たなニーズに対応するためにも、修繕積立金は必要なのだ。

なお、置き配に関するルールを決めていないマンションは、８６％と大半でした。置き配に関する、管理契約又は使用細則に置き配を規定し、置き配を全面禁止としているマンションは２・５％だった。

さらにマンションの駐車場も課題に挙げられる。

車を所有する若者が減少していると言われているがマンションによっては、駐車場に空きが出る事例も増えている。

管理組合に入る駐車場の使用料は修繕積立金に充当されるので長期修繕計画が狂う要因にもなる。

 

また近年は、脱炭素の流れから電動自動車が急速に普及している。

マンションの駐車場に、電動自動車充設備が設置されているのはまだ５．７％しかない。

電動自動車が普及すればするほど設置していないマンションは買い手に選ばれない可能性が出てくるので、今後検討したい課題となりそうです。

こうした課題に取り組む名は理事会になるが、一般的に理事会の役員は１年あるいは２年で交代する。新たな課題に継続的に取り組むのは、管理組合の理事会とは別に

専門委員を設置するのが効果的だ。ただし、専門委員会を設置するためのルール作りなども必要で、管理組合が適切に活動していればそれも難しくなる。

 

マンション管理には課題も多いもので、国土交通省でも、修繕積立金のガイドラインを作成したり、外部の専門家を活用する道筋を作ったりと、様々な手立てを

打っている。ただし、管理組合自身がそれぞれの問題をどう解決するか真剣に向き合わない限り、先に進むことは難しい。

マンションを買って住む場合、自動的に管理組合に入ることになるので、管理に対して関心を持ち、活動にも積極的に参加してほしい。

構造部分から、水漏れしない、蛇口からきれいな水が出る、安心して共用の廊下やエレベーターを使えるなどは、当たり前の事ではなく、

適切な大規模修繕工事が行われてこそ得られるものなのです。